■ 王丽新
政策信号越来越清晰，居住消费的风向变了。
近日 ，北京市人民政府印发《北京市“十五五 ”时期深化国际消费中心城市建设规划》（以下简称《规划》） ，明确提出要持续推动建设安全舒适绿色智慧的“好房子 ”。10月以来，山东青岛、广东顺德等地也接连落实“好房子”建造指引 。
随着“好房子 ”建设连续两年被写入政府工作报告 ，各地均在推进建设“好房子 ”工程 。这一系列动作反映出一个重要趋势：房地产行业居住消费主线 ，正从“有房住”转向“住好房 ”。这不是简单的产品升级，而是居住消费逻辑的切换 。过去 ，房地产行业更多解决“住有所居 ” ，现在则要侧重“住有宜居” 。
其一，购房逻辑之变 ，改善性置换需求扩容。
居住消费升级 ，首先体现在成交结构上 。据PTI普睿数智云统计，2026年前三季度 ，全国110平方米至140平方米户型新房成交套数占比升至37.1% ，同比提高2.5个百分点；110平方米以下新房成交套数占比同比下降2.6个百分点 。其中，二线城市110平方米至140平方米新房成交占比最高，达到38.1% ，同比增加3.9个百分点。
全国新房成交结构持续向大面积段迁移 ，核心动因有三点：一是刚需交易占比降低，改善性置换需求接力；二是房企主动升级产品结构；三是政策与供地向改善性产品倾斜 。
“好房子 ”工程提速 ，“以旧换新 ”政策持续出台 ，皆为更好地满足改善性置换需求 。中指研究院监测显示，全国已有超130个城市落地住房“以旧换新”政策；叠加2026年上半年全国二手房交易占比突破五成 ，“卖旧买新”的“品质焕新 ”链条正在加速运转。
这一系列变化表明 ，居民购房决策重心已经从“能不能升值 ”转为更在意“住得舒不舒服” 。这一转变，正持续牵动整个居住消费链条发生变化 。
其二 ，智能家装之变 ，全屋智能从“可选项 ”变为“优选项 ”。
“品质焕新”不止于房子本身，也在房子之“内 ”。“好房子 ”的智慧标准 ，正一步步落地为可感知的“焕新”日常 。《规划》明确提出 ，引导发展装配式装修与全屋智能物联，带动家电家居全链条消费 。
这意味着，智能家居正从单品智能走向全屋智能 ，全屋智能渗透率将快速提升。这是一个体量可观的市场 ，即使剔除新房精装修交付市场规模，全国现存约4亿套存量住宅 ，其对应的家装市场规模 ，理论上每年可达数万亿元 。其中，智能家居产品正成为家装市场品质消费的“优选项 ” 。调研机构IDC预计 ，2026年中国智能家居市场出货量将突破3亿台。中国家用电器服务维修协会发布的《2026年家电服务业及新兴市场发展趋势预测》显示 ，2026年全屋智能系统市场规模渗透率突破35%，发展路径将从“单品智能 ”迈向“空间认知” 。
家庭场景正崛起为住房消费重要赛道之一 。智能家装系统的交互界面 ，也从屏幕触控向语音、视觉 、环境感知的多模态融合演进。“家 ”正从居住空间升级为集健康监测 、娱乐社交、远程办公于一体的智能服务终端 。
其三 ，服务价值之变，从“买房子 ”到“买生活” 。
当“好房子”从硬件延伸到软件 ，“好服务 ”的重要性更加凸显。当前 ，房地产行业从规模扩张转向品质竞争，衡量一套住房的价值，正在从预售制度下沙盘所体现的户型 、园林 、会所等硬件配置 ，延伸至现房销售制度下 ，房产交付后的社区服务与生活体验 。
过去买房按图索骥问“地段 ”，未来会更在意实景体验的服务够不够好 。物业服务作为房屋全生命周期管理的重要一环 ，贯穿房屋交付后的整个使用阶段 ，既是硬件维护的保障，也是智能化服务落地的场景载体。优质物业服务企业依托社区场景 ，可衔接房屋维保、局部翻新 、智能设备运维 、适老化改造等多元需求 ，打通业主改造需求与供给资源的对接通道。从二手房交易特征看，好的物业服务已成为房产增值保值的关键加分项 。
总的来说 ，居住消费主线的转变 ，既是对存量时代的务实回应，也为住房消费注入了更多新动能 。房地产行业产业链上下游相关企业 ，也应顺势抓住机会 ，推动产品研发、升级社区服务，切实满足居民对美好生活的向往。
